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Monterrey, Nuevo León (Diciembre 1, 2022): El día de hoy PCR Verum asignó las calificaciones corporativas de ‘A/M’ y ‘2/M’ para el largo y corto plazo, respectivamente, a Internacional de Inversiones, S.A.P.I. de C.V. y Subsidiarias (‘IDEI’). La perspectiva para la calificación de largo plazo es ‘Estable’.

Las calificaciones de IDEI se fundamentan en la buena evolución de sus ventas y rentabilidad, lo cual le ha permitido reducir gradualmente su apalancamiento a niveles adecuados entendiendo su modelo de negocio con un importante componente de activos aprovechados a través de contratos de arrendamiento; en este sentido, se espera que continúe mejorando su desempeño en la medida que concluya el importante volumen de proyectos actualmente en etapas intermedias de desarrollo. Asimismo, se destaca su trayectoria en el desarrollo inmobiliario en la ciudad de Monterrey, contando con un amplio conocimiento de la plaza, una posición de liderazgo en el segmento de vivienda vertical y una sólida capacidad de ejecución y comercialización, con una mezcla de ingresos diversificada por segmento de vivienda y complementada por otras actividades como la administración y renta de locales comercial y oficinas. Por otra parte, las calificaciones se limitan por los riesgos inherentes al plan de crecimiento de IDEI, con intensos requerimientos de capital, además de los retos que plantea el complicado e incierto entorno económico que prevalece en el país.

IDEI concentra sus operaciones en la Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM), sin embargo, atiende a una amplia variedad de mercados en la ZMM, aspecto que pudiera mitigar su sensibilidad a las condiciones económicas y sociales en la ciudad. Su oferta de proyectos incluye opciones vivienda vertical y horizontal, así como lotes residenciales, dirigiéndose a los segmentos ‘Medio’, ‘Residencial’, ‘Residencial Plus’ y ‘Premium’, además complementados por desarrollos de usos mixtos con espacios de oficinas y locales comerciales.

El modelo operativo de IDEI contempla la adquisición de terrenos, la edificación por medio de terceros y el desplazamiento final de las unidades; o bien, su aprovechamiento a través de contratos de arrendamiento en el caso de oficinas y locales comerciales. En este sentido, el ABR (Área Bruta Rentable) en propiedad de la compañía es de 43,410 m2, correspondiente a oficinas y locales comerciales, con una ocupación del 84%. En añadido, recientemente fue puesta en operación la plaza comercial Áuriga, la cual le añadiría ~23,000 m2 de superficie rentable.

IDEI ha observado un sólido repunte en sus ventas, reflejo de las primeras entregas de los proyectos verticales ‘República’ y ‘Centrika Platinum’, además de una consistente evolución en el segmento de vivienda horizontal. En el 1S22, los Ingresos Operativos de IDEI fueron de Ps$884.4 millones, +58.4% respecto al 1S21; previamente en 2021 acumularon Ps$1,968.9 millones, +64.6% vs 2020. Cabe señalar que la tendencia negativa observada al menos entre 2017 y 2020 (Tmac: -18.5%, fue causada por los esporádicos proyectos concluidos desde poco antes del inicio de la pandemia, con la reserva de que ésta igualmente afectó alargando los tiempos de escrituración de unidades previamente comprometidas. La compañía ha mostrado la habilidad para maximizar sus ventas en función de las condiciones en el mercado y de su inventario en desarrollo.

En vista del ritmo de colocación de todos sus tipos de productos, se estima que IDEI acumule ~Ps$2,000 millones en Ventas para el cierre de 2022, mientras que para 2023 podría recargarse en mayor medida en la venta de vivienda horizontal para continuar con su crecimiento. A un mayor horizonte de tiempo, incrementos constantes año con año estarían sujetos a la conclusión de algunos proyectos aún en fases iniciales o intermedias de edificación.

Los márgenes de IDEI han mantenido un constante crecimiento, apoyados por el aporte de actividades como la administración y arrendamiento de inmuebles, aunado al repunte en ventas y el beneficio agregado por el desplazamiento a mayor escala de lotes residenciales. En los UDM al 2T22, el EBITDA acumulado fue de Ps$716.5 millones (+145.0% respecto a UDM al 2T21), mejorando su margen al 31.2% a partir de niveles de ~26% en la primera parte del periodo de análisis. Este nuevo nivel es considerado como elevado respecto a otros desarrolladores, con la reserva que el arrendamiento de inmuebles le representa una actividad diferencial por su elevada rentabilidad operativa. La compañía proyecta un crecimiento constante en su rentabilidad en la medida que materialice sus inversiones, el cual PCR Verum considera que resultaría viable en el entendido de su sana operatividad, aunque su consistencia estaría sujeta a la conclusión en tiempo a de los distintos proyectos activos y en pipeline, por lo cual aún caben riesgos de observar bajas temporales.

IDEI conserva importantes activos aprovechados a través de contratos de arrendamiento (2T22: Ps$7,487.5 millones en ‘Propiedades de Inversión’), los cuales involucran tiempos más prolongados para la amortización de los pasivos requeridos para su desarrollo, pero que en vista de su moderado Loan To Value (~25%, medido como los pasivos ligados a las Propiedades de Inversión respecto a su valor en libros) le brindan un importante respaldo para el resto de sus operaciones. Al cierre del 2T22, su Deuda Total ascendió a Ps$5,723.4 millones, +9.5% en los UDM, con un indicador de Deuda Neta a EBITDA UDM que mejoró de manera importante a 7.8x a partir de 15.4x al 2T21. La expectativa es que IDEI continúe reduciendo sus niveles de apalancamiento de forma gradual al haber cursado el ciclo más intenso en términos de inversión de algunos proyectos de gran tamaño. Hacia finales de 2022, se espera un nivel de Deuda Neta a EBITDA UDM en torno a 7x.

El perfil de vencimientos de IDEI contempla el pago de Ps$604.7 millones para la segunda mitad de 2022; sin embargo, Ps$258.7 millones corresponden al crédito puente de un proyecto terminado y comprometido en su totalidad que avanza en ritmo de ser escriturado para cumplir con su amortización programada en tiempo y forma. Basado en la expectativa de ventas y generación de flujo de efectivo de la compañía, se estima que pueda cumplir de forma holgada con el resto de sus próximos compromisos de deuda, mientras que para los años posteriores se vislumbra que los vencimientos se incrementen todavía en línea con las fechas de entrega de los proyectos correspondientes.

La posición de Efectivo e Inversiones Temporales de IDEI se situó en Ps$136.7 millones al cierre del 2T22 (0.9% de su Activo Total), -47.2% en los UDM, manteniéndose en un nivel razonable respecto a sus Gastos Generales anuales. Su razón de EBITDA a Gastos Financieros mejoró a 2.3x en el 1S22 (1S21: 2.2x), no obstante, se alzó a 3.8x al considerar los UDM a dicho corte. En términos generales, aún en el punto más severo de la pandemia, la dinámica de las preventas mantuvo cierta consistencia, lo cual minimizó el impacto hacia el flujo de efectivo de la compañía. IDEI presenta un buen fortalecimiento en su generación de flujo de efectivo, apoyada por la consistencia en las preventas, así como por el crecimiento en el volumen de escrituración de unidades en relación con los requerimientos para los proyectos aún en edificación.

La perspectiva de la calificación de largo plazo es ‘Estable’. Las calificaciones podrían incrementarse en caso de persistir las mejoras en los niveles de apalancamiento de la compañía, a la vez con un fortalecimiento en su flujo de efectivo y posición de liquidez. Por el contrario, se verían ajustadas a la baja ante disminuciones por el momento no contempladas en las ventas, y/o en caso de presentar afectaciones en la liquidez y/o disponibilidad de recursos de la compañía, las cuales comprometan la finalización de proyectos y/o que deriven en un mayor apalancamiento al previsto por PCR Verum, entre otros factores.

Factores ESG 

IDEI atiende de buena manera los principales factores ESG involucrados en su operación. Se destaca por su esquema de construcción sustentable, aunado a que algunos de sus edificios se encuentran certificados LEED. Dentro de los planes de la compañía, se incluye la obtención de certificaciones EDGE para todos sus proyectos de vivienda, de la mano con un nuevo sistema de co-generación de energía que les permitirá importantes ahorros. En el apartado social, enfatiza en el cuidado de su mano de obra con buenas condiciones de trabajo respecto al resto de la industria, sobre todo mediante iniciativas para mejorar su educación. Respecto a su gobernabilidad cuenta con sólido grado de institucionalización. Cabe añadir que en el corto plazo la empresa espera materializar una emisión de Bonos Verdes, lo cual la guiaría a fortalecer en mayor medida los tres apartados.


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Internacional de Inversiones (IDEI)

CALIFICACIONES ACTUALES:

Calificación

Tipo de Calificación

Historial de Calificación


Calificación: A/M Perspectiva 'Estable' (Perspectiva 'Estable')

Tipo de calificación: Largo Plazo

Historial de calificación:


Calificación: 2/M

Tipo de calificación: Corto Plazo

Historial de calificación:


Calificación: AA/M Perspectiva 'Estable' (Perspectiva 'Estable')

Tipo de calificación: Emisión (IDEI 22+V)

Historial de calificación:


Perspectiva 'Estable'

Perspectiva 'Estable'

Perspectiva 'Positiva'

Perspectiva 'Positiva'

Perspectiva 'Negativa'

Perspectiva 'Negativa'

Observación

Observación

Observación 'Positiva'

Observación 'Positiva'

Observación 'Negativa'

Observación 'Negativa'
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