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Monterrey, Nuevo León (Junio 20, 2022): PCR Verum asigna la calificación corporativa de largo plazo de Bienes Programados, S.A. de C.V. (HIR Casa) en ‘AA-/M’ con perspectiva ‘Estable’, así como también la calificación corporativa de corto plazo en ‘1/M’.

Las calificaciones consideran las recientes estrategias implementadas por la administración para aumentar la eficiencia operativa, lo cual ha resultado en incrementos en las utilidades generadas y por lo tanto indicadores de rentabilidad mejor posicionados, bajo la expectativa de que estas mejoras sean sostenibles hacia adelante. Asimismo, las calificaciones toman en cuenta los buenos indicadores de capitalización y adecuada posición de liquidez; por su parte, la estructura de fondeo de HIR Casa se encuentra relativamente diversificada, pero con condiciones que buscan mejorar. Las calificaciones también contemplan el incremento de su cartera vencida en fechas recientes, aunque con una tendencia de disminución; además, en opinión de PCR Verum, el Loan To Value (LTV) de la cartera es apropiado para el tipo de financiamientos que otorga la compañía.

Durante el ejercicio 2021, el resultado neto generado por HIR Casa fue de Ps$230 millones siendo el más elevado históricamente, principalmente como resultado de una contención de gastos dadas las inversiones en tecnología y medidas implementadas, que han resultado en mayores eficiencias, así como una mayor reactivación de actividades después de afectaciones en los clientes por la contingencia sanitaria. En los primeros tres meses del 2022, la utilidad neta se mantiene elevada acumulando Ps$60 millones (+20.9% vs 3M21) y esperando cerrar el año con cerca de Ps$250 millones.

Dado el notable aumento en resultados en el 2020 y continuando en el 2021, el indicador de rentabilidad medido como Utilidad neta / Cartera total promedio también se vio mejorado al ser de 4.7% en 2021 (2020: 3.7%); en los 3M22 éste se ubicó en 4.5%.

Con cifras al 1T22, el portafolio total administrado suma Ps$17,147 millones. HIR Casa administra cartera por tres razones: i) aportaciones mensuales de los clientes en etapa de integrante (ahorro hasta juntar el monto necesario para la adjudicación del bien) [20.0% del total], ii) clientes en proceso de escrituración porque ya juntaron el monto para adjudicarse el bien [10.7%], y iii) los clientes escriturados que ya tienen un financiamiento con HIR Casa [69.3%]; resaltando que el saldo insoluto de los clientes escriturados es de Ps$4,914 millones a la misma fecha.

Por su parte, actualmente el LTV ponderado de la cartera es de 51.0% y con una ligera tendencia alcista por la nueva política de establecer en 33.3% las cuotas mínimas para adjudicar el bien la cual fue ajustada en el año 2017; ésta era del 40% y anteriormente llegó a ser del 50%. En opinión de PCR Verum, el nivel actual y esperado de LTV permanece siendo apropiado al brindar un incentivo a los clientes para continuar con el cumplimiento de sus pagos.

El índice de cartera vencida ha venido aumentando desde el 2018 por el cambio en la estrategia de HIR Casa de disminuir las cuotas mínimas para adjudicar los montos para adquirir los bienes. La situación económica por COVID-19 ocasionó que se elevara en mayor medida el indicador tocando su punto máximo al cierre de 2020 con un valor del 6.5% desde un 3.9% que se tenía al cierre de marzo de 2020 (pre-pandemia). Para el 1T22 la cartera vencida ha disminuido ligeramente al ubicarse en 6.3%.

En el 2020 se presentó un atraso en el avance de procesos judiciales por la pandemia mismos que ya se han reestablecido, situación que aunado a que HIR Casa se encuentra implementado estrategias para el pago oportuno y recuperación, la cartera vencida podría acercarse al 4.0% durante el año 2023. Cuando un cliente presenta cartera vencida y no puede continuar con el cumplimiento de sus cuotas, HIR Casa vende el bien ofreciendo descuentos respecto al valor de mercado, se liquida el crédito y lo restante se entrega al acreditado.

En la historia se han castigado menos de 10 créditos, razón por la cual HIR Casa no genera estimaciones preventivas para riesgos crediticios. Además, por las características del autofinanciamiento, HIR Casa mantiene ganancias por los remanentes que dejan los grupos cuando se cierran los cuales rondan el 20% de los préstamos otorgados. En momentos de inestabilidad económica del pasado, estos remanentes han sido suficientes para hacer frente al deterioro de la cartera.

HIR Casa fondea sus operaciones de crédito a través de líneas autorizadas con distintas instituciones financieras y emisiones/créditos estructurados de manera privada o públicos colocados en el mercado mexicano; en todos se mantienen aforos en cartera de al menos 1.25x (veces). Continuamente HIR Casa se mantiene en búsqueda de alternativas de fondeo con la intención de mejorar condiciones, ampliar el plazo de pago y obtener recursos para crecimiento; en el corto plazo es inminente una línea quirografaria con un banco comercial, así como un financiamiento con un banco global de desarrollo y otras.

El capital contable de HIR Casa al 1T22 sumó Ps$1,392 millones, lo que resulta en buenos indicadores de capitalización; la razón de Capital contable / Activos totales a la misma fecha es de 30.0% y el Capital contable / Saldo Clientes Escriturados de 28.3%. Por su parte, las disponibilidades en balance sumaron Ps$223 millones (4.8% del activo total), cifra que PCR Verum toma como adecuada considerando su nivel de gastos y que las brechas de liquidez muestran datos constantemente positivos dado que el plazo del fondeo se encuentra alineado con el de su cartera.

La Perspectiva de la calificación de largo plazo es ‘Estable’. Las calificaciones de HIR Casa pudieran aumentar en caso de lograr normalizar sus niveles de cartera vencida en porcentajes más cercanos a los niveles prepandemia, manteniendo asimismo el ritmo en la generación de utilidades, lo que fortalecería los indicadores patrimoniales. Por el contrario, las calificaciones pudieran ajustarse a la baja de observar afectaciones relevantes en la capitalización de HIR Casa que pudiera poner en riesgo la solvencia de la empresa, ya sea por un mayor apalancamiento o por mora en cartera con la posibilidad de impactar su liquidez dado el vencimiento de sus pasivos.

HIR Casa es parte de Grupo HIR (+60 años operando en el sector inmobiliario en México) e inició operaciones en el año 1995, su actividad principal es la originación y administración de sistemas de comercialización que consisten en la integración de grupos de consumidores que aportan de forma mensual cantidades de dinero a un fondo común, cuyo destino será la adquisición, construcción o remodelación de bienes inmuebles (autofinanciamiento). HIR Casa opera con alrededor de 260 empleados y tiene su corporativo en la Ciudad de México, así como 19 sucursales en la zona metropolitana y 10 adicionales en otras entidades federativas.

Factores ESG

En opinión de PCR Verum, HIR Casa presenta acciones promedio en factores Ambientales, Sociales y de Gobierno Corporativo (ESG). En términos ambientales, HIR Casa monitorea su huella de carbono y la controla mediante políticas internas. Sobre factores sociales, la compañía por la naturaleza de su negocio atiende al sector poco penetrado por la banca comercial incluyendo el financiamiento orientado a mujeres, realiza donativos y sus proveedores son socialmente responsables al igual que HIR Casa. Sobre gobierno corporativo, lleva prácticas robustas considerando la integración de su consejo de administración, establecimiento de comités, y normatividad interna.


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HIR Casa

CALIFICACIONES ACTUALES:

Calificación

Tipo de Calificación

Historial de Calificación


Calificación: AA-/M Perspectiva 'Estable' (Perspectiva 'Estable')

Tipo de calificación: Largo Plazo

Historial de calificación:


Calificación: 1/M

Tipo de calificación: Corto Plazo

Historial de calificación:


Calificación: AA-/M Perspectiva 'Estable' (Perspectiva 'Estable')

Tipo de calificación: Emisión (HIR 22)

Historial de calificación:


Perspectiva 'Estable'

Perspectiva 'Estable'

Perspectiva 'Positiva'

Perspectiva 'Positiva'

Perspectiva 'Negativa'

Perspectiva 'Negativa'

Observación

Observación

Observación 'Positiva'

Observación 'Positiva'

Observación 'Negativa'

Observación 'Negativa'
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