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Monterrey, Nuevo León (Septiembre 13, 2022): PCR Verum asigna la calificación de AA-/M (e)’ con Perspectiva ‘Estable’ a la emisión de Certificados Ficudiarios (CERFID) del Fideicomiso BA7422 por un monto de Ps$450 millones. Los CERFID no tienen una fecha de vencimiento establecida, por lo que se considerarán amortizados hasta que el saldo de capital sea totalmente liquidado.

La fuente de pago es la cobranza de un portafolio de créditos para adquisición de lotes individuales residenciales que son originados y administrados por Valle de los Mezquites, S.A. de C.V. (VME) y Centro Inmobiliario Bajío, S.A. de C.V. (CIB). Los CERFID devengarán mensualmente una tasa de interés variable de TIIE28 + 5.5%. La amortización de principal se realizará en modo full turbo ya que todo el flujo remanente de la prelación de pagos será utilizado para disminuir el principal de los Certificados Fiduciarios.

La calificación asignada se fundamenta en la mejora crediticia en términos de Aforo de los derechos de cobro bursatilizados respecto al monto del Tramo 1, además de los criterios de elegibilidad y protecciones legales hacia Banco Bancrea, S.A., Institución de Banca Múltiple (Banco Bancrea) como tenedor del Tramo 1 y las labores de inspección que éste realizará hacia los fideicomitentes. La calificación también considera el riesgo de construcción que se encuentra mitigado por la etapa avanzada de los proyectos, y las características de los créditos originados al estar altamente protegidos contra incumplimientos por parte de los clientes. La calificación se encuentra limitada por el hecho de que la cobranza no sea recibida directamente en el fideicomiso emisor, así como por un gobierno corporativo y prácticas de reporteo de información con áreas de oportunidad por parte de las originadoras y un historial relativamente limitado en cuanto a los niveles de cobranza de los proyectos de donde se derivan los créditos bursatilizados.

El portafolio inicial que recibió PCR Verum para su análisis se encontraba compuesto por 2,790 contratos con un saldo de Ps$1,865 millones (Aforo Inicial = 4.1x), de los cuales el 67.9% corresponden al proyecto Ciudad Maderas Península (en etapa de construcción) y el restante 31.1% a Ciudad Maderas Sur II (obra por concluir); estos son desarrollos que se encuentra realizando de VME y CIB. El plazo original de los créditos es de 20 años y el remanente promedio se ubica en 14.5 años (174 meses).

Factores Relevantes

Incumplimientos, Prepagos y Recuperaciones. Para el cálculo de incumplimientos, prepagos y recuperaciones, PCR Verum recibió le cobranza histórica de ambos proyectos desde que se realizó la colocación del primer contrato en cada uno de ellos. En el caso de Ciudad Maderas Península, las ventas iniciaron en el año 2019 (43 meses de historia) y en Ciudad Maderas Sur II en el 2017 (65 meses de historia). Con base en esta información PCR Verum utilizó una tasa de incumplimiento acumulada del 25.0% (mora de +30 días, dado los criterios de elegibilidad), recuperaciones del 96.0% durante la vida de los créditos y una tasa de prepagos acumulada por el equivalente al 9.8% del saldo inicial. Estos datos resultan en una pérdida esperada del 1.0%.

Características de Originación. La pérdida esperada de los créditos es baja principalmente por las características del contrato en el que el cliente no es dueño del lote hasta que liquida el total de sus mensualidades. En caso de mora de más de 30 días, el contrato puede darse por terminado con el fin de que CIB o VME vendan el terreno a otro interesado (ahora a un valor mayor); típicamente, cuando se da por terminado un contrato de manera anticipada, el cliente no recibe ningún monto a pesar de haber realizado el pago de mensualidades dado que la penalización es alta (25% del valor del terreno al momento de firma).

Mejoras Crediticias. La transacción incorpora un fondo de reserva que en todo momento deberá conservar Ps$17 millones lo cual equivale a cerca de 3 meses de pago de intereses. Adicionalmente, el fideicomiso sólo aceptará derechos al cobro con no más de 30 días de atraso en sus pagos y en caso de que éste deje de ser elegible o el cliente falleciere, CIB y VME deberán sustituirlo a más tardar en la siguiente fecha de pago. Además, CIB y VME otorgaron su obligación solidaria de pago y el principal accionista mantiene una responsabilidad judicial.

Prelación de Pagos. En cada fecha de pago (último jueves de cada mes), el fiduciario realizará los pagos bajo el siguiente orden de prelación: i) pago de gastos del fideicomiso, ii) pago de erogaciones al administrador sustituto en caso de aplicar, iii) reintegrar el fondo de reserva, iv) pago de intereses y v) todo flujo restante será utilizado para amortizar el principal de los CERFID Tramo 1.

Labores de Banco Bancrea. PCR Verum espera que Banco Bancrea, en su carácter de único tenedor del Tramo 1, realice periódicamente visitas de inspección hacia los fideicomitentes para constatar la correcta aplicación de recursos y llevar un seguimiento del comportamiento de la cobranza con el fin de detectar desviaciones en caso de que ocurran. Si bien los flujos no son directamente recibidos en el fideicomiso emisor y el reporteo de información de los fideicomitentes muestra áreas de oportunidad, estas labores de Banco Bancrea mitigan parcialmente el riesgo operativo.

Estrés Soportado. Para el escenario de mayor estrés, PCR Verum aplicó un nivel de incumplimientos mayor a 3.5 veces la tasa esperada de incumplimientos y estresó en un 50% el porcentaje de recuperaciones. Bajo estos supuestos, los flujos obtenidos por la cobranza de los créditos continúan siendo suficientes para amortizar el principal de los Certificados Fiduciarios; esta capacidad de absorción de pérdidas de la transacción es beneficiada ampliamente por la característica de que los CERFID no establecen una fecha de vencimiento. Si bien el nivel de estrés soportado típicamente obedece niveles de calificación superiores, PCR Verum considera que las limitantes aquí mencionadas, inciden en mayor medida en la calificación asignada.

Opinión Legal. Para asignar esta calificación, PCR Verum recibió la opinión legal de un despacho de abogados el cual revisó los documentos relacionados con la transacción. Con base esta revisión, el despacho menciona que en su opinión la transacción implica una venta verdadera en términos legales de los derechos de cobro de la cartera; además, el patrimonio del fideicomiso y de las fideicomitentes (CIB y VME) serían patrimonios jurídicamente independientes.

La Perspectiva de la Calificación es ‘Estable’. La calificación pudiera aumentarse en caso de que la cobranza proveniente de los derechos al cobro se reciba directamente en el fideicomiso emisor, así como de observar un sostenible mejor comportamiento en la generación de flujo de los créditos fideicomitidos respecto a lo considerado por PCR Verum. En contraste, la calificación pudiera disminuirse si la cobranza es menor a la esperada por PCR Verum en el escenario base o si cualquiera de las fideicomitentes incumple con alguna de sus obligaciones establecidas en los contratos.

CIB y VME son parte de Ciudad Maderas el cual es el nombre comercial de un conjunto de compañías que se encargan de la venta correspondiente a lotes individuales residenciales, con acceso controlado y amenidades como: casa club, alberca, gimnasio, cancha de tenis, entre otros. El nombre comercial Ciudad Maderas surgió en 2012 (anteriormente: Grupo ProHabitación) bajo el concepto de venta de terreno para lo cual se le otorga un crédito al comprador. En los últimos nueve años, Ciudad Maderas ha creado 12 desarrollos en las ciudades de Querétaro, San Miguel de Allende, San Luis Potosí, León y Mérida.


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Banco Bancrea

CALIFICACIONES ACTUALES:

Calificación

Tipo de Calificación

Historial de Calificación


Calificación: A/M Perspectiva 'Estable' (Perspectiva 'Estable')

Tipo de calificación: Largo Plazo

Historial de calificación:


Calificación: 1/M

Tipo de calificación: Corto Plazo

Historial de calificación:


Calificación: AA-/M (e) Perspectiva 'Estable' (Perspectiva 'Estable')

Tipo de calificación: Financiamiento Estructurado (Tramo 1 BA7422)

Historial de calificación:


Calificación: AA/M (e) Perspectiva 'Estable' (Perspectiva 'Estable')

Tipo de calificación: Financiamiento Estructurado (Tramo 1 BA7919)

Historial de calificación:


Calificación: AAA/M (e) Perspectiva 'Estable' (Perspectiva 'Estable')

Tipo de calificación: Financiamiento Estructurado (Tramo 1 BA5021)

Historial de calificación:


Perspectiva 'Estable'

Perspectiva 'Estable'

Perspectiva 'Positiva'

Perspectiva 'Positiva'

Perspectiva 'Negativa'

Perspectiva 'Negativa'

Observación

Observación

Observación 'Positiva'

Observación 'Positiva'

Observación 'Negativa'

Observación 'Negativa'
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