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Monterrey, Nuevo León (Noviembre 11, 2019): El día de hoy Verum asignó las calificaciones de ‘AA/M’ a cada una de las cuarta y quinta emisiones de Certificados Bursátiles Fiduciarios (CBFs), con claves de pizarra ‘FIBRAHD 19U’ y ‘FIBRAHD 19’, respectivamente, que el Fideicomiso Irrevocable No. F/1523 (Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver) y Subsidiaria, también denominado como ‘Fibra HD’, pretende colocar. Las emisiones se planean realizar en conjunto bajo la modalidad de vasos comunicantes, en donde el monto total de ambas no deberá exceder de Ps$2’200’000,000.00 (Dos mil doscientos millones de pesos 00/100). La emisión ‘FIBRAHD 19U’ tendrá un plazo de aproximadamente 10 años (3,640 días), con tasa de interés real; mientras que ‘FIBRAHD 19’ tendrá un plazo de aproximadamente 3 años (1,092 días), con una tasa de interés variable referenciada a la TIIE. Ambas emisiones se colocarán al amparo del Programa de Certificados Bursátiles Fiduciarios con carácter Revolvente por hasta P$2,500 millones, con una ampliación por hasta P$5,000 millones, o su equivalente en Unidades de Inversión (UDIs) y plazo de 5 años a partir de la fecha de autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) en enero de 2017.  

Las calificaciones se fundamentan en los razonables indicadores de apalancamiento registrados por Fibra HD, aunado al conservador perfil de crecimiento que históricamente ha guardado; a su vez, incorporan los elevados niveles de ocupación que ha mantenido en su portafolio de manera consistente, junto con la buena capacidad de comercialización demostrada y la evolución favorable en su composición de ingresos, tanto por tipo de uso como geográficamente. Actualmente la entidad registra una nula proporción de activos gravados, situación que consideramos le brinda una buena flexibilidad financiera, esperando que esta posición se mantenga en el largo plazo. Por su parte, dichas calificaciones consideran la moderada rentabilidad de la Fibra, junto a los riesgos inherentes y condiciones de mercado que pudieran afectar a la entidad y a la misma industria inmobiliaria. 

Los recursos obtenidos a través de estas nuevas emisiones serán utilizados para llevar a cabo la amortización anticipada de la totalidad de los CBFs con clave de pizarra ‘FIBRAHD 17’ y ‘FIBRAHD 17U’ al momento del cruce y de ‘FIBRAHD 18U’ posterior a mayo de 2020, los cuales al cierre de septiembre de 2019 registraban un saldo conjunto de Ps$1,981 millones. Mientras que el resto de los recursos netos obtenidos será destinado para usos corporativos generales. Ante dicha situación, se estima que Fibra HD podría obtener aproximadamente Ps$175 millones de deuda adicional, monto que Verum considera no representará una afectación significativa en sus principales indicadores de apalancamiento; en tanto, que su nuevo perfil de vencimientos le brindará mayor flexibilidad financiera a la entidad en un corto y mediano plazo 

Al cierre del 3T19, el portafolio de Fibra HD consta de 41 propiedades, con una Área Bruta Rentable (ABR) de 310,032 m2, observando una razonable diversificación geográfica al tener presencia en 19 entidades; se destaca la participación en el Estado de México y la Ciudad de México, que concentran en conjunto un 31.5% de la ABR. Asimismo, el portafolio incluye inmuebles de uso comercial (50.9% de la ABR), industrial (30.5%), educativo (13.6%) y oficinas (5.0%). Cabe señalar que históricamente, la entidad ha adquirido exclusivamente propiedades estabilizadas, factor a considerar dentro de sus elevados y consistentes niveles de ocupación registrados, con un 93.9% reportado en el último trimestre.  

En 9M19, los Ingresos Operativos sumaron Ps$437.9 millones, para un crecimiento del 20.8% con relación al mismo período del ejercicio anterior. En tanto, durante 2018, los Ingresos Operativos de Fibra HD alcanzaron Ps$505.8 millones, para un crecimiento del 88.5% respecto al ejercicio anterior, reflejando las inversiones del período y el aumento del 45.9% en la ABR. 

En el acumulado al cierre de septiembre de 2019, el Mg. EBITDA de Fibra HD se posiciona en 67.4%, si bien con un leve ajuste a la baja con relación a su par en 9M18 (72.9%), éste se mantiene dentro del rango proyectado por Verum para el acumulado al cierre del ejercicio (2018: 68.1%). Por su parte, en términos de monto la generación de EBITDA alcanza Ps$295.1 millones, significando un incremento del 11.7% respecto a 9M18. Finalmente, la utilidad neta acumulada por la Fibra al 3T19 es de Ps$191.1 millones, para niveles de ROAE y ROAA (rendimientos sobre capital o patrimonio y activos promedio, en cada caso) de 6.6% y 4.2%, respectivamente (9M18: 6.8% y 4.7%). Durante 2018, el resultado neto se limitó a Ps$88.2 millones, ajustado al cierre del ejercicio a causa de la minusvalía reconocida en el valor razonable de propiedades de inversión (Ps$150.8 millones), para niveles de ROAE y ROAA de 2.3% y 1.6%, respectivamente.  

La Fibra registra un razonable apalancamiento, con un indicador de Deuda Neta / EBITDA anualizado de 4.4x al cierre del 3T19 (4.6x considerando EBITDA UDM), mejorando al observado al 4T18 (4.7x). Actualmente, la estructura de la deuda de la entidad incorpora a tres emisiones de CBFs, que suman un monto de Ps$1,981 millones. El indicador Loan to Value (LTV) es del 32.7%, nivel levemente mejorado en el último trimestre. Tras la emisión de ‘FIBRAHD 19U’ y ‘FIBRAHD 19’, considerando un monto de deuda adicional de Ps$175 millones, se puede estimar que en un corto plazo los mencionados indicadores retomen los niveles observados actualmente. 

Al cierre del 3T19, el fideicomiso una posición de efectivo de Ps$252.9 millones (4.1% de sus Activos Totales), además de una razón de EBITDA / Gastos Financieros en los primeros nueve meses del ejercicio de 3.3x (2018: 4.0x), nivel considerado como adecuado. Actualmente la Fibra observa razones de Propiedades de Inversión respecto a Deuda No Garantizada y Deuda Neta alcanzan 278% y 319%, respectivamente; cabe destacar la nula proporción de activos gravados o dados en garantía que ostenta la entidad, situación que esperamos se mantenga en el largo plazo.  

El Fideicomiso Irrevocable No. F/1523 (Fibra HD), fue constituido en diciembre de 2014 como un Fideicomiso de Inversiones en Bienes Raíces (FIBRA). El inicio de sus operaciones fue el 10 de junio de 2015, tras su Oferta Pública Primaria. La entidad trabaja con un modelo de administración interna, el Asesor y Administrador es Fibra HD Servicios, S.C., de la cual Fibra HD participa con el 99.9%. En tanto, Colliers International tiene a su cargo la gestión operativa de los inmuebles, esto a través de un Contrato de Gestión Operativa, Comercialización y Mantenimiento celebrado con Fibra HD Servicios en 2015.  

La perspectiva de las calificaciones es ‘Estable’. Las calificaciones podrían incrementarse ante una mejora consistente en la rentabilidad y/o generación de flujo de efectivo; así como de presentarse una reducción significativa su apalancamiento operativo. Por el contrario, las calificaciones se verían afectadas a la baja de observarse presiones en sus principales métricas operativas (ocupación, concentración de ingresos por sector o grupos de inquilinos, gastos operativos, etc.), así como por un debilitamiento en la posición de liquidez y/o un mayor nivel de apalancamiento, o bien en caso de presentarse una proporción relevante de activos gravados o dados en garantía.  


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Fibra HD

CALIFICACIONES ACTUALES:

Calificación

Tipo de Calificación

Historial de Calificación


Calificación: AA/M Perspectiva 'Negativa' (Perspectiva 'Negativa')

Tipo de calificación: Largo Plazo

Historial de calificación:


Calificación: 1+/M

Tipo de calificación: Corto Plazo

Historial de calificación:


Calificación: AA/M Perspectiva 'Negativa' (Perspectiva 'Negativa')

Tipo de calificación: Emisión (FIBRAHD 19)

Historial de calificación:


Calificación: AA/M Perspectiva 'Negativa' (Perspectiva 'Negativa')

Tipo de calificación: Emisión (FIBRAHD 19U)

Historial de calificación:


Perspectiva 'Estable'

Perspectiva 'Estable'

Perspectiva 'Positiva'

Perspectiva 'Positiva'

Perspectiva 'Negativa'

Perspectiva 'Negativa'

Observación

Observación

Observación 'Positiva'

Observación 'Positiva'

Observación 'Negativa'

Observación 'Negativa'
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